深河建築團隊

都市更新的議題，近年來持續發燒，但由於都更領域太過專業，許多人還是一知半解。以下特別整理了都市更新的常見問題，現在只要10分鐘，就可以立即搞懂都更。

Q.都市更新是什麼？
「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫，「都市更新」可以讓房屋符合現代化的社會需求，市容更美麗，也更能提升都市整體的生活品質與機能。「都市更新」就像是城市面貌再生的種子，能讓整個城市的美力再進化。

Q.我家屋齡超過20年，也可以參與都更嗎？什麼樣的老房子，符合都更條件？
房子要進行都市更新的重建前，必須先被劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，如要查詢自己的房子，是否已經劃入更新地區或單位，可至「都市更新處」網站查詢。

如果有意參與都更，只要符合以下其中3項條件，也可以提出申請：

1. 非防火建築物棟數比例，達二分之一以上。
2. 現有的巷道狹小，寬度小於6米，長度佔現有巷道總長二分之一以上。
3. 土磚、木、磚及石造建築物，或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築，以上建築物合計面積，達總面積二分之一以上。
4. 建築物的基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，達二分之一以上，有公共安全危險者。
5. 建築物地面層土地使用現況，不符現行都市計畫分區使用樓地板面積，達二分之一以上。
6. 距離捷運站200公尺內。
7. 建築物沒有化糞池或沖洗式廁所排水，生活雜排水均未經處理而直接排放者，達二分之一以上。
8. 4層以上合法建物棟數，達更新單元三分之一以上，半數以上沒有電梯，而且法定停車位數低於戶數者。
9. 耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正規定的建物棟數，達二分之一以上者。
10. 穿越更新單元內，且未供公共通行計畫道路面積比例，達二分之一以上。
11. 現有建蔽率大於法定建蔽率，而且容積率低於法定容積率一半。
12. 平均每戶居住樓地板面積，低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下者。
13. 附近有內政部、市政府指定的歷史建築物及街區、都市計畫劃定保存區。
14. 更新單元達907.5坪以上或完整街廓，而且超過十分之三土地及合法建物所有權人同意。

Q.參與都市更新的好處有哪些？
政府為了翻新城市面貌，紛紛祭出容積獎勵、賦稅減免、融資優惠等利多補助。參與都市更新計畫，除了享受政府提供的優惠獎勵外，還可以改善居住品質，讓房子升級，變得更美觀更安全。土地與建物都增值了，更可望賺到老宅變黃金屋的機會財。

Q.都市更新和傳統的老屋改建，有哪些不同？
一般的老屋改建，需要100%的所有權人同意，但是流程上只須按照一般建築管理程序就可以了，如果要辦理「都市更新」，就必須擬定計畫書送審，並舉辦公聽會，而且對於屋齡及基地面積等條件都有所限制。

「都市更新」的主要目的，是為了改善城市的居住環境，提升公共利益及生活機能，因此更重視公共設施的比例。「都市更新」的基地面積通常較大，整合的戶數也較多，只要取得8成土地及合法建物所有權人的同意後，政府可介入執行公權力，對於不能配合者或公有土地參與「都市更新」具有強制性。

Q.什麼是「容積獎勵」？對都更的住戶有什麼差別嗎？
由於都更後公設比例增高，屋主最後分回的居住坪數，可能比原本的舊屋還小，因此必須付出額外成本，才能取得和都更前同樣居住面積的房子。政府為了增加都更誘因，特別有條件地釋放比原來法定容積更高的獎勵。舉例來說，一塊「住三」（見最下方表一）的基地面積1000坪，容積率225%，原本樓地板面積最多只能蓋到2250坪，但如果爭取20%的容積獎勵，則可加碼蓋到2700坪。

Q.都市更新的流程是什麼？
首先要看房屋的所在地，是否已被公告為都市更新地區，如果不在公告的區域內，但符合都更的申請條件，也可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，向政府申請都更劃定。

「都市更新單元」的劃定，必須先簽訂都市更新委託書、提供都更事業概要同意書，居民擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」，申請審查通過後，即可開始執行政府通過的「都市更新事業計畫」。

Q.都更該由誰來進行呢？
都市更新的重建，可由都市更新事業機構（需為股份有限公司）或所有權人組成的「都市更新會」辦理，負責籌畫所需資金、協調全部的所有權人、申辦都市更新、申請建照、處理施工過程及細節等。

Q.辦理都市更新，會產生哪些費用？
都市更新的流程中，有許多龐雜的費用會產生，如都市更新申請辦理費、建築及結構設計費、鑑價費、信託及管理費、房租及搬遷費、建築興建費等，種種費用因金額龐大，一般住戶通常無法獨立負擔，因此往往需要有信譽、有財力的建商或銀行等專業機構協助辦理。

Q.參與都更的話，如何分配重建後的房屋權利？
更新後的房屋位置與樓層，原則上以原址原配為主，但是因為重新設計規劃的緣故，如果同一位置有二人以上申請，就先進行協調，如果協議不成，則公開抽籤。房屋的分配以合法產權持分為依據，頂樓加蓋或是各樓層的違建，都不列入未來房屋分配的計算之中。

Q.房子還在付房屋貸款，這樣也可以進行都更嗎？
可以的！貸款繼續繳，等重建之後，新的土地持分及房屋權狀，會交還給原持有人，住戶再跟原銀行辦理貸款變更即可。

都更小百科：
建蔽率：「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率。 若一塊土地的面積為100坪，而建物的投影面積為45坪，建蔽率為45%，通常建蔽率比率愈低，留下的空地愈大，建蔽率愈高，則空地面積愈小。容積率：「容積率」指的是建築坪數與土地坪數的比例。

若「住三」一塊土地的面積為100坪，容積率為225%，每坪土地可蓋2.25坪的建坪，若每一樓的樓板面積為45坪，則最多可蓋5層樓。（45*5=225） 通常容積率越高，一坪土地可蓋的坪數就越高。

更新單元：「都市更新單元」是可單獨實施都市更新計畫的分區，通常有最小基地規模限制。

權利變換：「權利變換」是更新地區內的土地及合法建物的所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新。都更完成後，則依照更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 更新前後的權利價值，須由三家以上鑑價機構估價，以做為評定價格參考。

資料來源：內政部營建署都市更新網、台北市都市更新處、財團法人都市更新發展協會、行政院經建會加速推動都市更新方案